マンションを買いました – 勤続年数1年以内でも住宅ローンは通る

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2016年11月末にマンションを買いました。

住宅購入は、ほぼすべての方にとって人生で1, 2を争う高額な買い物になります。僕も例外なくそれにあたります。巷にはいろいろな情報があり、僕もいろいろ調べたのですが、書かれていることとはちょっと違ったり、知る人ぞ知ることがあったりしましたので、記録に残すことにします。

内容は「マンション購入の動機」「どんな物件を買ったのか」そして「マンション購入の常識を疑える3つの事実」の3つに分けてお伝えし、最後にまとめと感想という流れになります。

※人によって状況が違うため、必ずしも僕と同じ結果にならない可能性があります。その点を考慮してお読みいただけたら幸いです。

マンション購入の動機

当初、僕の一家は住宅を買う予定はありませんでした。状況が変わったのは今年(2016年)の初夏頃です。いつも通っているスーパーの前にできた某マンションのモデルルームを観に行ったことがきっかけでした。

そこで話題になったのが「もし、僕が死んだときに賃貸だと大変なのではないか。一軒家なりマンションを購入していれば、団信があるので住むところは問題なく確保できるはず。」ということでした。家族を持つと自分が死んだときに自分以外の家族が大変つらい思いをするので、生命保険と同様、雨風しのげる安定した環境、すなわち家もきちんと確保する必要があることを認識しました。

それが、マンション購入の動機です。

どんな物件を買ったのか

東京都 葛飾区内の大規模な新築マンションを購入しました。

これまで葛飾区内のURの団地に住んでいまして、その関係から子供が通う保育園も葛飾区内にありました。そのため、保育園に引き続き通えることが第一の条件となりました。

部屋は3LDKの70平米でして、3人家族には問題ない大きさのものとなっています。

ベランダからは富士山や東京スカイツリーが望め、晴れた朝は清々しい街並みを、夜は美しい夜景が楽しめます。言い換えれば、豊洲のような湾岸の都市風景を楽しめるわけではなく、葛飾区はちょっと街が遠く高い建物が少ないため見通しが効くというのが本当のところです。以前住んでいた部屋も6階でしたが、どちらも見えておりました。

マンション購入の常識を疑える3つの事実

住宅の購入については、Webで情報を探すと様々見つかります。しかし、実際に自分自身で取り組んでみるとその情報とは違う結果を得ることがあります。特に「これは話と違ったな」と僕が感じたものについて、3つまとめておくことにします。

勤続年数1年未満でも住宅ローンは通る

世の中には勤続3年以上でないとローンが通らないという話を言う人がいるのですが、そんなことはありませんでした。僕の場合、勤続1年以内でも自分一人で住宅ローンが無事希望の融資額で通りました。

実績としては、三井住友銀行の仮審査は金利優遇枠最大で、ARUHIのフラット35はいきなりの本審査で、共に問題なく通りました。審査の所要日数も、不動産屋さんによると多くのお客様と同じ程度だったとのことです。

ただ、簡易な形式ですが職務経歴書の提出を求められました。ちなみに僕の職務経歴は自己紹介ページから確認できます。

全員に当てはまるわけではないと思いますが、転職したばかりだということで住宅を購入するのを諦めるのはもったいないです。仮審査だけでも挑戦してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの融資枠は物件価値にも左右される

これはお世話になっているフィナンシャルプランナーの先生からアドバイスを受けた話です。融資枠は物件価値にも左右されるのです。

当初は、これまで住んでいたところの近所の新築マンションを検討していました。まずは某大手都市銀行に仮審査を出したのですが、ここで問題が発生。金利優遇枠は最大で出るのに、融資枠が満額出ませんでした。

多くの人は、ここで融資枠以内になる他の物件を探してしまうそうです。僕もそうでした。葛飾区内の中古物件を何軒も探しました。結局、望んだ条件の物件はなかったので中古は買いませんでした。ただ、もしここで中古物件に対して仮審査をかけてしまうと、場合によっては融資枠がさらに減り、厳しい状況になることもあるそうです。

そこでフィナンシャルプランナーの先生から重点的にアドバイスされたのが、「大手デベロッパーで」「総戸数が70戸以上」という条件の物件を狙うというものでした。

そしてあがってきたのが今回購入した物件でした。そこは今まで探した物件の中で最も高い金額だったのですが、融資枠はあっさり満額出ることになりました。

詳しくは不動産に強いフィナンシャルプランナーなどの専門家に相談していただいたほうがいいのですが、もし自分の経済状況で融資枠が満額でないのは納得行かないなと思ったら、物件価値を確認してみてください。

フラット35なら団信以外の保障も選択できる

これもお世話になっているフィナンシャルプランナーの先生からアドバイスを受けた話です。フラット35は団信の加入は必須ではないことを利用して、団信以外の保障、例えば収入保障保険に入るなどの方法が使えます。

僕の場合は、掛け捨て型の総合収入保障保険を選択しました。以下の理由からです。

  • もし借り換えをした場合でも団信加入の際の健康状態の再審査が必要なくなる
  • 健康状態が良かったので良い条件で契約できた
  • 向こう数十年程度の保険額は団信の額より安かった (ただしある年から団信のほうが安くなる)
  • 団信より保障の条件が良かった (団信でカバーしていない要介護状態などでも保険が降りる)

借り換えのときは、団信に入ろうとすると健康状態の再審査が必要なのはちょっとした盲点かもしれません。今は健康なので良くても、今後歳を重ねて持病が増えたりすると、団信に入れなくて困ることになる可能性があるからです。

また、もし自分が死ななかったとしても、現実として働くことができない状況になることもありえます。そう考えますと、通常の団信ではそこまでカバーすることはできないため、ローンの支払に不安が残ります。そこで、保証の範囲が団信より広い総合収入保障保険を選択しています。

保障の範囲の話では、別の方法としてフラット35の場合は「3大疾病付機構団信」に入るという選択肢もあります。銀行のものだと7大疾病などという名称になっている場合もあります。この団信の特徴として、通常の団信ではカバーされない、がん・脳卒中・心筋梗塞にかかったという理由で保険が降りる(=住宅ローンの以後の支払は無し)ことになります。若いうちに大きな病気にかかる人も決して珍しくないので、保険料が支払えるのであればこちらを選択することも視野に入れてみてください。なお、フラット35の場合は1.7倍程度保険料が上がるそうです。

こちらも、実際どの選択を取るかは、フィナンシャルプランナーなどの専門家に相談して決められるとより良いです。なぜなら、他に入っている生命保険などの兼ね合いとも調整する必要があるからです。

まとめと感想

ここまで、葛飾区内の3人家族が普通に住める新築マンションを購入したこと、その中で経験した3つの事柄「勤続年数1年未満でも住宅ローンは通る」「住宅ローンの融資枠は物件価値にも左右される」そして「フラット35なら団信以外の保障も選択できる」をお話しました。

他にも細かいことはあるのですが、ご興味がありましたらお会いしたときにでもお尋ねください。

ここまで、こんなことを書いてしまうと、住宅購入には夢も希望もないように見えるかもしれません。でも僕は思うのです。家族が安心して生活できる場所を確保するというのは、一家の家長として大切なことなのではないかと。そのうえで、楽しい生活ができればよいのではないか、と。

また、大きなお金が動く話なので、夫婦間のコミュニケーションはもちろん、場合によっては自分の親と相談される方もいるかもしれません(親が頭金を出してくれる人がいると聞いたことがあります、うらやましい!)。そして、お金の話は時折エグいことがあります。そういう泥臭い話を乗り越えた上で、より家族の絆を深めることもできるはずです。

あと、僕はたまたまご縁があって知り合えたのですが、お金に関する話は事前にフィナンシャルプランナーなどの専門家と相談しながら決めるとより良い決断ができると思いました。ひょっとしたら、何も相談しないまま物件の選択を間違え、こんなはずじゃなかったと考えてしまうことになっていたかもしれません。

住宅購入後も、住宅ローン減税やすまい給付金をはじめとした手続きがまだまだあり気が休まるのはもう少し先になりそうなのですが、ひとまずきちんと区切りがついて安心しています。

これらの情報が、住宅購入を検討されている方の参考になれば幸いです。

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